Ах ты доля, моя доля... – Вы знаете, что такое – застройщики? – спросил гость у Ивана и тут же пояснил: – Это немногочисленная группа жуликов, которая каким-то образом уцелела в Москве... М.А. Булгаков. Мастер и Маргарита. Как и прежде, все сказанное в этотй статье, является оценочным мнением, все сказанное в этой статье действительно на момент ее написания. Так вот: перефразируя фразу из знаменитого кинофильма, каждый, у кого нет квартиры- мечтает ее купить, а каждый у кого есть квартира – мечтает ее продать, и купить, разумеется, лучшую. Вопросы, связанные собственно с куплей-продажей квартир весьма сложны и объемны, в рамках одной статьи они не могут быть освещены. Так что здесь будут рассмотрены вопросы, связанные с приобретением квартиры в рамках долевого участия в строительстве. Разумеется, и эта статья не может претендовать на абсолютную полноту и истину по данному вопросу, но я надеюсь, тем не менее, она будет кому-нибудь полезна. Сутью долевого строительства ( и здесь мы берем этот термин пока в бытовом смысле этого слова) - является внесение гражданином денег застройщику, для того, чтобы этот застройщик сам, либо путем заключения договора субподряда с кем-либо из третьих лиц, построил жилой многоквартирный дом, а гражданину, который внес деньги - передал после окончания строительства и сдачи дома в эксплуатацию его долю в этом доме - в виде причитающейся тому квартиры. По существу, эти правоотношения достаточно точно совпадают с договором строительного подряда, который описан в статье 740 Гражданского кодекса РФ, с теми же существенными условиями: срок, цена, предмет строительства. Некоторые оговорки , конечно имеются, но о них ниже. Как говорится в старом анекдоте, есть один нюанс. В силу положений закона "О защите прав потребителей", который действует еще с 1992 года, как только одной из сторон в договоре становится гражданин, имеющий намерение заказать или приобрести либо заказывающий, приобретающий или использующий товары (работы, услуги) исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, к правоотношениям по данному договору применяется этот самый закон. Со всеми вытекающими из этого последствиями. Последствия же таковы: данный закон потребителю дает достаточно много преимуществ, среди которых можно перечислить, например: возможность взыскания морального вреда, безусловное признание недействительными условий договора, которые противоречат закону о защите прав потребителя, достаточно высокий размер законной неустойки в пользу потребителя и отсутствие возможности взыскания неустойки с потребителя, льготы по уплате госпошлины - до 01.01.2005 года по искам о защите прав потребителей она вообще не подлежала уплате, с 01.01.2005 года оплачивается госпошлиной цена иска, превышающая 1 млн. рублей , и ряд других вкусностей. Отдельно можно отметить такой штрих: при расторжении Вами договора - по той или иной причине, Вы имеете право получить не ту денежную сумму, которую Вы внесли по договору, а ту, которая аналогичная квартира стоит на момент расторжения оного. Одним словом, с точки зрения юриста, судиться на стороне дольщика с застройщиком по закону о защите прав потребителей - одно удовольствие. Я лично помню, как под одному иску в 2003 году при общей стоимости квартиры около 375 т.р. судья взыскала в общей сложности (моральный вред +законная неустойка) около 120 т.р. Ну тут представитель застройщика в суде сама, что называется, наскребла на свой хребет: тактически неправильно в ответ на прямой вопрос судьи сдан ли дом, пытаться убедить суд, что дом сдан , при этом точно зная, что мы сейчас будем предъявлять фотографии этой девятиэтажки с отсутствующими балконными ограждениями. С учетом этого различные строительные компании заключали с гражданами разные договора: долевого участия в строительстве, совместной деятельности, приобретения квартиры по возмездному договору, в том числе с трудовым участием гражданина-дольщика, купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа, инвестиционного договора, просто договора, и т.д. Все это порождало определенную неразбериху, и часть судов общей юрисдикции отказывала дольщикам в применении к данному договору закона "О защите прав потребителей". Подытожив практику подобного рода дел за 1999-2001 годы, Верховный суд РФ опубликовал в Бюллетене Верховного Суда Российской Федерации 2 за февраль 2003 г. " ". Я очень рекомендую его прочитать, поскольку актуальность темы закона "О защите прав потребителя" в договорах долевого участия в строительстве не утрачена и сейчас, о чем будет сказано ниже. Кратко выражу основное содержание данного обзора: там, где стороной , заказывающей либо приобретающей тем или иным способом право требования квартиры у застройщика является гражданин, приобретающий квартиру либо имущественное право требования на нее для своих личных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, должен применяться закон "О защите прав потребителя". Далее , после 2002 года, в различных городах и весях страны, участились скандалы, связанные с долевым строительством. В основном, все сводилось к тупой и банальной продаже одной и той же строящейся квартиры 2-3 раза, что, конечно изрядно доставляло тем покупателям, которые придя на сдачу дома встречались вместе первый раз в квартире, которую каждый из покупателей считал своей. Вообще , к этому времени долевое участие в строительстве приобрело уже достаточно широкий размах, и с учетом этого, месяцем позже вступления в силу Жилищного кодекса РФ, то есть с 01 апреля 2005 года, вступил в силу от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации". Я также настоятельно рекомендую его прочитать, (и в особенности, если Вы не юрист) если Вы предполагаете, что Вас затрагивает или затронет тема долевого участия в строительстве. Здесь данный закон приведен по состоянию на текущий момент времени. Закон достаточно серьезно перекроил порядок оформления отношений между дольщиком и застройщиком - как в части привлечения денежных средств и собственно заключения договора, так и в плане его расторжения, порядка и размера расчетов при расторжении договора, законной неустойки, и так далее. Я прошу запастись терпением, потому что дальше будет много цитирования из закона, без этого сложно будет обойтись, когда речь пойдет о практическом воплощении некоторых положений из упомянутых статей. Среди основных особенностей принятого закона, можно отметить следующие:- передача гражданам прав путем уступки требования по договорам, которые заключены юридическими лицами и (или) индивидуальными предпринимателями и связаны с инвестиционной деятельностью по строительству (созданию) многоквартирных домов и после исполнения которых у граждан возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, не допускается ( п.3 ст.1).- дано определение застройщика (п.2 ст. 2) из которого следует, что застройщиком является юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства в соответствии с настоящим Федеральным законом для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство.- статьей 3 данного закона прямо предусмотрено, что застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации в соответствии с настоящим Федеральным законом и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства, или договора аренды такого земельного участка.
Адвокат Мячин Александр Николаевич Статьи Юридическая помощь
